與民爭利的政府 - 土地買賣價格「差很大」(附八卦)

今天特別發篇文章,主要是來談談土地徵收條例。

不像你把錢存銀行不動也沒關係這麼簡單,土地是一種特殊財,建設(尤其重大的那種)往往需要有串連的土地,不具跳過性,所以從理論上來說,土地的徵收絕對有其必要性。

憲法第23條:「以上各條列舉之自由權利,除為防止妨礙他人自由,避免緊急危難,維持社會秩序,或增進公共利益所必要者外,不得以法律限制之。」

當然,什麼樣才屬於公共利益,這個可以談(提示:用選票談… ~"~ ),但是可以確定的是,這是一個國家的發展所必然面對的。

土地徵收條例將權力授權出去,卻沒有良好的管理機制(雖然,只要是人掌控的機制,就會不完美,不過多少還是有點差吧)。如果要牽扯到出發點問題的話,範圍就大了,因為我們法律沒有他心通,而且也沒有法規說「如果什麼樣的出發點,不可以喔~」這種但書。所以現在暫時只能用一些貪汙罪、圖利罪來管理。

不過我們還是可以純粹從法規的規定,來探討基本的合理性,這是很簡單的白紙黑字,清楚明瞭。

土地徵收條例第30條

被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公
共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
前項市價,由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。
各直轄市、縣(市)主管機關應經常調查轄區地價動態,每六個月提交地
價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度,作為調整徵收補償地價之依
據。
前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法,由中央
主管機關定之。

你知道嗎?該條的舊版原文是:

被徵收之土地,應按照徵收當期之公告土地現值,補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值,補償其地價。  前項徵收補償地價,必要時得加成補償;其加成補償成數,由直轄市或縣(市)主管機關比照一般正常交易價格,提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。

原本常聽見的「公告地價加四成」就是這麼來的。事實上,是「看縣市,最高的四成」。

你也許會覺得,現在改市價計算應該好多了?其實據說現在市價反而是比公告的低(公告高的話還可以賺你增值稅,徵收還不用照高的價格來,多好) 。而且,你應該看看,如果換做是國家賣土地給人民,該怎麼計價。

來自財政部國有財產署「國有財產估價作業程序第十點

國有土地估價:
(一)一般國有土地:
1.辦理一般國有土地估價時,估價人員應赴現場調查,以了解土地之座落位置、坵形狀況、土地使用管制與現況、土地改良利用、地理環境、公共設施開闢等情形,及影響土地價格之各項因素後辦理查估。
2.估價方法以所選擇之可比較買賣實例價格為基礎,推算勘估標的之合理價格為原則,並得由估價人員視勘估標的之特性,參採其他方法。
3.運用二種估價方法分析互核者,採用較高者
4.國有土地如屬應與鄰接土地合併使用者,應以合併範圍之土地整體使用效益,查估國有土地價格。
5 .都市更新範圍國有土地,以實施都市更新範圍,整體合併使用之效益予以查估。
6.國有土地之使用方式與都市計畫使用分區或非都市土地之土地使用編定之容許使用不符者,應依國有土地最佳使用型態或性質辦理查估,再視其土地使用分區、使用管制等因素進行調整。
7.被占用之國有土地,於查估土地之正常價格後,得就被占用之情形分析其影響地價因素及影響程度,予以減價修正。
8.都市計畫使用分區證明書載有依回饋要點及處理原則辦理,得允許變更為使用強度較高之使用分區之國有土地,應以變更後之效用予以查估,再就變更所需回饋金額或價值予以修正。
(二)取得開發許可範圍內國有土地:
1.取得開發許可範圍內國有土地之價格,應依開發許可之效用予以查估。
2.該國有土地,得比較相同使用性質之土地交易價格,據以推算勘估標的之價格。
3.運用之估價方法未減除開發成本者,其查估價格,得按國有土地占整體開發面積之比例,減除開發成本,其減除之標準如下:
(1)取得權責單位核發土地改良費用證明或核定之開發計畫所列開發成本,作為減除之依據,其所減除之金額,不得超過該國有土地計估價格之百分之三十。
(2)未取得權責單位核發土地改良費證明或核定之開發計畫所列開發成本,以業者提供之開發成本經費作為減除之依據,其減除之金額不得超過該國有土地計估價格之百分之十五;業者未提供或核定之開發計畫未列開發成本者,則不予減除。
(三)國有土地估價結果之單價,尾數依下列規定計算之:
1.每平方公尺單價在一百元以下者,計算至個位數,個位數以下四捨五入。
2.每平方公尺單價逾一百元者,計算至十位數,十位數以下四捨五入。
 

看到了嗎?往高的算就對了,絕對不吃虧。更棒的是,這不是法規,是內部的辦法。因為法規沒規定,所以價格就機關自己說了準。

低買高賣,原來我們政府還是商人的料,與民爭利成這樣,搞這種民怨真的很沒意義。

 

接下來說個八(ㄢˋ)卦(ㄌㄧˋ),大家當聽聽就好了,如有雷同純屬巧合。

當年Y縣W鎮有個開發案,徵收原本是T國營事業的土地(T國營事業土地超多的),但是因為經費不足,結果道路徵收不了那麼寬,於是兩邊各留一尺還給T國營事業。不過建築線都畫了,路都開了,房子、土地都賣了。

結果大家門前都有一尺很煞氣的T國營事業土地,T國營事業按照規定,年年跟住戶討用地租金(因為不透過那條「T國營事業路」根本不可能進出門)。住戶根本沒在理,不過國營事業帳照樣要記,終於最近爆發了,直接提告,拆住戶突出在T國營事業土地上的招牌,並追討最高五年的租金(一年好像一萬多)。

用戶本來想,乾脆花錢買下來算了,結果照該國營事業內部辦法或原則,這種畸零地的轉售價格是市價五倍,據說是要百萬。

於是住戶北北現在非常鬱卒,找立委協商也沒用,因為是人家機關內的標準作業,也不可能為難人家。而因為標(ㄌㄧˋ)的(ㄖㄨㄣˋ)太(ㄊㄞˋ)小(ㄕㄠˇ),所以也不可能由政府去編經費收購解決… 截稿為止,故事還在繼續…

(八卦結束!)