單親媽媽法拍買到凶宅的新聞看法…

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1.銀行有沒有可能隱瞞凶宅事實?
答:很有可能。首先,連鄉民拿屋主名字去 Google 都找的到的凶案,擁有相關系統與聯盟的銀行債權部門卻一無所知,的確不大合理。而且銀行也的確有隱瞞的動機,因為法拍就是因為原所有人還不了錢才會被法院拍賣,那麼賣得越高對銀行自然是越有利的,凶宅標記絕對是價格殺手(光看此案例來說,得標金額由270萬→231萬)。不過,即使如此,仍然無法證明銀行有故意隱瞞的行為,所以只能評斷為「很有可能」而已。
 
2.凶宅對貸款真的有影響嗎?
答:絕對有。因為凶宅標記是價格殺手,所以賣不到好價格的屋子不是好的抵押品,到時貸款還不出錢來,損失的當然是銀行。所以一般銀行在評估貸款風險時,這點當然會被列入考量。
 
3.那麼莊媽媽借不到錢是因為凶宅嗎?
答:不完全是。凶宅固然是因素的一環,但是貸款風險評估時,抵押品之外,還款能力才是最主要的。根據報導原文寫道「省吃儉用八年存了四十多萬買法拍屋」,那麼平均一年5萬多,得標金額 270萬 減去 40萬,也還有 230 萬,是預估幾年來還? 230÷5=46(年)。就算假設原本是租屋,每個月多一萬好了,一年可以負擔 5+12=17萬 好了,230÷17=13.5 (年),莊媽媽已經 45 歲了,還能工作幾年?(還得確定不中斷) 所以風險自然算是很高,何況,230萬是還沒算利息的部份呢…
 
4.所以追根究底的話,問題在哪?
答:一開始選擇法拍就是問題。法拍雖然有機會撿便宜,但是不是人人都能第一次就上手的。沒有足夠知識的話,法拍綜合成本算起來反而是最高的,而結果甚至可能完全的得不償失。法拍與一般房屋買賣最大的差別就是,法拍的物件是「被拍賣」。因為主要是要還錢,所以拍賣只是一種手段,沒有「瑕疵擔保」(強制執行法第69條),所以如果買到的房屋有問題,必須自行承擔。加上因為是「被拍賣」,跟原本的住戶難免會有一些糾葛了,所以沒一點手段的,還真的是可能鎮不住。也因此,一些代辦之所以敢要價,就是有處理這些事的「眉角」。
 
 
 
5.那麼莊媽媽就這樣吃悶虧嗎?
答:應該說,還好是因為凶宅。前面說過的,莊媽媽的風險評估非常高,所以房屋貸款怎麼地滿打滿算都不可能到八成,所以即使銀行的做法很有疑慮,不過莊媽媽這邊的問題也很明顯:她還沒準備好剩下 230萬 部份的貸款,就直接標下了該法拍物件(這也可以看出,莊媽媽對法拍非常不熟)。如果該物件不是凶宅,那麼莊媽媽拿不出、借不到 230 萬的狀況下,她的唯一選擇是「棄標」,就跟現在案例中一樣,吃下與下次競標的差價。但是剛好因為物件後來證實是凶宅,其實她完全可以主張資訊不符,申請撤銷這次拍賣,原款取回。這點是有前例的。
 
莊媽媽的主要問題在法律不熟就摸法拍,她不該說「因為我拿不出、借不到錢,所以棄標」,而應該是「因為此物件標記不實,申請撤銷」。
 
6.銀行就完全沒有問題嗎?
答:除了「銀行很有可能隱瞞凶宅事實」這一點之外,沒有其他法律問題。更何況,現行法令未明確定義何謂「凶宅」,而且查證上人家可以消極不說,一般要完整查出是有困難的。雖然台南地院行政庭長李杭倫有說「銀行若有隱匿凶宅事實,檢察官可依詐欺起訴。」,但是前面說了「想證明這點,非常困難」。
 
銀行就算偶而會打打公益形象,但是從根本來說,營利機構本來就不是慈善事業,放款前要評估回收可能性也無可厚非。再說,法拍的目的本來就是強制執行借款人還款,錢都差點拿不回來了,還要再借出去?評估風險下,做出不願意借款的決策,從銀行自身看,當然是合理的。
 
7.那麼對真正的弱勢怎麼辦?
答:前面有說了,法拍本來就不是一般人玩的起的。當然,如果能給予更多的保障的確也是好事(雖然說要完全比照消保法實在太有難度,因為法拍原本的目的就是強制執行,賣屋來還錢。)。就只能寄望陳亭妃立委說要修法了。引自報導內容:
強制執行法對於法拍屋的實際屋況規範模糊,導致資訊不對等,只在法拍公告強調「應買人請自行查證」,等於把責任都推給買主,非常不公平。她將推動修法,要求法院與銀行善盡查證屋況的責任,若日後發現不符而導致買主損失,要全權負責。
 
 
 
後續報導:
大眾銀行今天上午也發表聲明表示,由於承辦人員未能充分
掌握該法拍屋是凶宅的事實,「確實有疏失」,而在莊明玉
洽談房貸事宜時,也未能積極協助莊明玉順利取得貸款,「
本行鄭重表達十二萬分歉意」,將協助莊明玉棄標的39萬51
00元權利讓與大眾銀行。
從頭到尾,銀行從未承認承辦人員事前知情,只承認「未能充分掌握該法拍屋是凶宅」的資訊。銀行將事件導向「自己接受的是道德標準」,大概也已經是公關能做的極限了。